Betriebskostenübersicht - Datensammlung

Ziel dieser Betriebskostenübersicht ist es, mehr Transparenz bei den Betriebskosten zu schaffen.
Es wurden deshalb, zusätzlich zu den im Mietspiegel abgebildeten Miethöhen, Durchschnitts- und Spannenwerte für die einzelnen Betriebskostenarten ermittelt. Mit Hilfe des Betriebskostenspiegels können keine verbindlichen Überprüfungen der Abrechnungen oder einzelner Kostenhöhen durchgeführt werden. Die Höhe der einzelnen Betriebskostenarten hängt von einer Vielzahl von Einzelfaktoren ab. Die vorliegende Tabelle mit den einzelnen Betriebskostenarten kann als Orientierung dienen, welche Beträge in einer ortsüblichen Mietwohnung abgerechnet wurden.

Diese Übersicht ist nicht rechtsverbindlich. Die Erhebungen zum Betriebskostenspiegel wurden im Rahmen einer Mieterbefragung durchgeführt. Die Mitarbeiter haben die Betriebskosten-abrechnungen erfasst und unter Verwendung von mathematisch-statistischen Verfahren ausgewertet. In der nachfolgenden Tabelle wurden für alle Betriebskostenarten der Mittelwert sowie der Unter- und Oberwert der Spanne abgebildet. Unplausible Werte wurden vorher bereinigt.

Das innenliegende Aktualisierungsblatt zeigt die in der Stadt Brandenburg und des Landes Brandenburg bzw. der neuen Bundesländer sowie die bundesweit abgerechneten Beträge der einzelnen Betriebskostenarten.

Liegt eine Betriebskostenabrechnung für einen anderen Zeitraum als das im Aktualisierungsblatt berücksichtigte Jahr vor, muss bei einer Bewertung die zwischenzeitliche (Preis-) Entwicklung mit bedacht werden. Auch ist die Abhängigkeit der Höhe der Kosten von der Größe der Wirtschaftseinheit zu beachten. Hier gilt in der Regel, um so kleiner die Gesamtfläche, um so höher die Kosten. Bitte berücksichtigen Sie auch die nachfolgenden Erläuterungen.

Durch den Verband der Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) wird eine Preisdatenbank veröffentlicht. Diese Übersicht enthält auch Angaben der durchschnittlichen Kosten weiterer Gemeinden im Land Brandenburg, so z.B für Belzig, Rathenow, Wittenberge, Beelitz, Ketzin, Nauen, Premnitz, Jüterbog. Die Angaben erfolgen in Euro je Qubikmeter oder Frontlänge bzw. MWh. Daher sind diese nur schwer mit den Werten aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen vergleichbar. Bei Interesse erhalten Sie die Auflistung in unseren Beratungsstellen.

Wir danken an dieser Stelle den Mieterinnen und Mietern wie auch verschiedenen Vermietern, die uns Ihre Abrechnungen zur Verfügung gestellt haben, für Ihre Unterstützung.

Wenn Sie beabsichtigen Ihrer Abrechnung zu widersprechen, beachten Sie bitte, dass Ihr Widerspruch innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung , Ihrem Vermieter zugehen muss.
Vergleichen Sie bitte auch mit den weiteren Informationsblättern des Mietervereins Brandenburg z.B.

  • Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung

  • Berücksichtung von Gewerbeflächen

  • Wartung / Revision von Elektroleitungen

  • pauschale Hausmeisterabrechnung

  • Verbrauchserfassung gemäß Heizkostenverordnung

  • Kürzungsrecht bei Heizkostenabrechnungen

  • Leerstand - steigende Heizkosten durch sinkenden Verbrauch

  • Ich wohne in einem Abrisshaus

Weitere Informationen erhalten Sie beim Mieterverein Brandenburg und Umgebung. In den Geschäfts- und Beratungsstellen können Sie auch Broschüren zu mietrechtlichen Themen erhalten, so z.B. die Broschüre " Die Zweite Miete" - Kosten Fristen Aufteilung - zum Preis von 6,-Euro.

Der Mieterverein Brandenburg und Umgebung e.V. bittet weiter, Mieter, Wohneigentümer und Vermieter ihre Betriebskostenabrechnungen für eine anonyme Auswertung zur Verfügung zu stellen.
Damit soll die Datenbank weiter gepflegt werden, um den Vermietern und Mietern weiterhin Vergleichswerte zur Überprüfung ihrer Abrechnung zu liefern. Je mehr Daten uns vorliegen, desto aussagefähiger wird die nächste Aktualisierung des Betriebskostenspiegel.
Wer mitmachen möchte, sollte eine Kopie der Abrechnung mit Angabe des Baujahres und der Anzahl der Wohnungen und der Gesamtquadratmeter im Haus, dem Mieterverein Brandenburg und Umgebung e.V. zureichen.
Mieterinnen und Mieter, die sich an dieser Aktion beteiligen, erhalten als Dankeschön einen DMB Ratgeber.

Kontrollschema für Mieter

Betriebskostenart

Durchschnitt aller Werte in Euro / m² / Monat

k

Durchschnitt

Ihre Kosten

Abweichungen

Grundsteuer

Wasser inkl. Abwasser

Wasser exkl. Abwasser

Abwasser

Heizung

Warmwasser

Aufzug

Straßenreinigung

Müllbeseitigung

Gebäudereinigung

Gartenpflege

Allgemein Strom

Schornsteinreinigung

Versicherungen

Hauswart

Antenne/Kabel

Sonstige

Bitte teilen Sie den für die jeweilige Betriebskostenarten auf Sie umgelegten Betrag durch die Größe Ihrer Wohnung und durch die Anzahl der Monate, in denen Sie während des Abrechnungszeitraum in der Wohnung gewohnt haben. Überschreiten Ihre Kosten die durchschnittlichen Kosten erheblich, kann dies ein Indiz dafür sein, dass Ihr Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht eingehalten hat oder andere Fehler vorliegen. Liegen die Kosten unter dem Durchschnitt, bedeutet das nicht, dass die Abrechnung nicht trotzdem Fehler aufweist, z.B. könnten Kosten umgelegt worden sein, die mietvertraglich nicht vereinbart wurden.
Bitte legen Sie Ihre Abrechnung dem örtlichen Mieterverein zur Überprüfung vor.

Betriebskostenart

alle Werte in Euro / m² / Monat

im Mietvertrag
vereibart
Ja/Nein

Vorjahr
Euro

Aktuell
Euro

Differenz
Prozent

Grundsteuer

Wasser inkl. Abwasser

Wasser exkl. Abwasser

Abwasser

Heizung

Aufzug

Straßenreinigung

Müllbeseitigung

Gebäudereinigung

Gartenpflege

Allgemeinstrom

Schornsteinreinigung

Versicherungen

Hauswart

Antenne/Kabel

Sonstige

Bitte tragen Sie die auf Sie im Vorjahreszeitraum und die im aktuellen Abrechnungszeitraum umgelegten Kosten ein und errechnen Sie die Abweichung zum Vorjahr. Bei einer Veränderung von mehr als 20% sollten Sie eine weitere Überprüfung der Ursachen der Kostensteigerung vornehmen bzw. veranlassen.
Keine oder nur geringe Veränderungen zum Vorjahr bedeuten nicht, dass die Abrechnung korrekt ist. Evtl. wurden bereits in den Vorjahren überhöhte Kosten umgelegt.
Bitte lassen Sie Ihre Abrechnung durch den örtlichen Mieterverein prüfen.

Erläuterungen:

Nach § 535 BGB muss der Vermieter und nicht der Mieter die Betriebskosten bezahlen. Will der Vermieter das nicht, muss er eine entsprechende Vereinbarung mit dem Mieter treffen. Deshalb muss der Mieter nur dann Betriebskosten tragen, wenn dies so im Mietvertrag vorgesehen ist und dann auch nur die Betriebskostenarten, die dort namentlich aufgeführt wurden. Wurde eine Pauschale oder eine Inklusivmiete vereinbart, sind Nachforderungen ausgeschlossen.

Was alles unter den Begriff Betriebskosten fällt, ist in der Betriebskostenverordnung aufgeführt.
Ein vorgeschriebenes Schema für die Betriebskostenabrechnung gibt es aber nicht. Der Aufbau der konkreten Betriebskostenabrechnung kann von der, in der innenliegendenTabelle abgebildeten Gliederung abweichen. Zum Beispiel können die Kosten für die Schneebeseitigung auch in den Hauswartskosten enthalten sein, wenn dieser und nicht eine gesonderte Firma die Schneebeseitigung vornimmt. Der Umfang der Leistungen erklärt zum Teil auch die unterschiedliche Höhe einzelner Betriebskosten. Bei der Anwendung der Tabelle als Orientierung ist dies entsprechend zu berücksichtigen. Regionale Unterschiede sind zu beachten. Bei den Kosten für die Raumwärme wird in der Regel nur die beheizte Wohnfläche zugrunde gelegt.
Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf die in die Stadt Brandenburg erfassten Daten.

Grundsteuer

In Abhängigkeit zur Wirtschaftseinheit sind erhebliche Unterschiede zu erkennen, die aber keine Tendenz ergeben. Nur der Grundsteueranteil, der auf die Wohnungen entfällt, darf auf die Wohnraummiete umgelegt werden. Gewerbeflächen haben in Brandenburg in der Regel eine höhere Jahresrohmiete und folglich eine höhere Grundsteuer pro Fläche . Die Mehrkosten sind dann vorab herauszurechnen, wie auch die Grundsteueranteie von z.B. separat vermieteten PKW- Stellflächen. Für die Prüfung der Abrechnung benötigen Sie die Berchnungsgrundlage für die Einheitswertfeststellung durch das Finanzamt vom Vermieter. Der Grundsteuerbescheid der Kommune ist nicht ausreichend.

Hauswart

Die Hauswartkosten wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf, die sich vor allem aus dem unterschiedlichen Umfang der Tätigkeiten des Hauswartes erklärt. Soweit der Hausmeister auch für Reparaturen oder Verwaltungs-aufgaben zuständig ist, gehören die darauf entfallenden Kosten nicht in die Betriebskostenabrechnung.

Der Betriebskostenspiegel gibt mit seinen kritischen Werten aber auf alle Fälle wichtige Hinweise auf potentiell überhöhte und damit unwirtschaftliche Betriebskosten.

Bei Betriebskosten, auf deren Höhe der Vermieter und der Mieter Einfluss nehmen können, geben die verschiedenen Werte Anlass dazu, auch dann über Möglichkeiten der Kosteneinsparung nachzudenken, wenn die eigenen Werte sich unterhalb der kritischen Grenze befinden. Wichtig! Notieren Sie mindestens quartalsweise die Messwerte von Wasserzählern, Heizkostenverteilern und Wärmemengenzählern. Heben Sie dei Belege gut auf. Wenn Sie nicht wissen welche Zahl auf dem Messgerät die wichtige / richtige ist, notieren Sie einfachen alle Zahlen.

Vermieter können aus dem Betriebskostenspiegel Hinweise gewinnen, ob und wo sie Maßnahmen veranlassen müssen, um überhöhte Betriebskosten zu reduzieren. Letztlich soll mit dem Betriebskostenspiegel neben dem Mietspiegel, der die Grundmieten in Brandenburg wiedergibt, ein weiteres Transparenzinstrument gegeben werden, an dem sich die Mieter orientieren können.
Auch für die Empfänger von Sozialleistungen nach SGB I und SGB II (Harz IV) ist diese Datenerhebung wichtig. Leider kommt es immer wieder zu Auseinandersetzungen wie weit die tatsächlichen Aufwendungen für Kosten der Unterkunft angemessen sind. Hier ist es den Bürgern nun möglich, Einschätzungen des Leistungsträgers nachzuprüfen und ggf. zurück zuweisen.

Aufzug

Hier lag nur eine geringe Anzahl von Wohnungen der Auswertung zugrunde (ca. 300 Wohneinheiten). In Abhängigkeit von der Anzahl der Aufzüge im Gebäude und der Anzahl der Geschosse (Wohnungen), auf die die Kosten verteilt werden, ist die Schwankungsbreite relativ groß. Reparaturkosten für den Aufzug sind niemals Betriebskosten. Bei Vollwartungsverträgen muss angemessener Anteil (30 bis 50%) für enthaltende Instandsetzungs - und Reparaturleistungen abgezogen werden.

Müllbeseitigung

Insbesondere bei Wohngebäuden mit bis zu drei Geschossen lagen die Kosten durchschnittlich über dem ausgewiesenen Mittelwert. Unnötige (kostenpflichtige) Müllbehälter muss der Vermieter abbestellen. Machen Sie ggf. eine schriftliche Mängelanzeige, wenn der Vermieter die Entsorgungsmenge nicht dem tatsächlichen Bedarf anpasst. Wird Bauschutt oder einmalig Sperrmüll entsorgt, sind die damit verbundenen Kosten nicht umlegbar. Eine Umlage der Kosten nach "bewohnter Fläche" oder "Wohnfläche ohne Leerstand" ist unzulässig.

Gebäudereinigung

Tendenziell lagen die durchschnittlichen Kosten für die Gebäudereinigung bei Wohngebäuden mit mehr als vier Geschossen im oberen Spannenbereich und bei Wohnobjekten bis vier Geschossen darunter. Soweit Mieter laut Mietvertrag verpflichtet sind , die Gemeinschaftsflächen selbst zu reinigen, fallen keine umlagefähigen Kosten an. Der Vermieter kann die Leistungspflicht der Mieter (z.B. Reinigung lt. Hausordnung) nicht einseitig in eine Zahlpflicht (der Vermieter beauftragt eine Reinigungsfirma ) umwandeln. Nur wenn im Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthalten ist, kann dies für die Zukunft verlangt werden.

Wasserversorgung und –entwässerung

Die Kosten für die Wasserversorgung und –entwässerung weisen eine hohe Schwankungsbreite auf. Neben den festgelegten Tarifen ist vor allem das Verbrauchsverhalten ausschlaggebend, sowohl vom Bewohner als auch ggf. vom Wasserverbrauch für die Gartenpflege. Der Durchschnittsverbrauch liegt bei ca. 100Liter pro Tag und Person. In den Analysen konnte ein Zusammenhang zwischen dem Vorhandensein eines Kaltwasserzählers und der Höhe dieser Kosten ermittelt werden. Durchschnittlich waren die Kosten für die Wasserversorgung und –entwässerung um 0,70 Euro/m² monatlich niedriger, wenn ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler vorhanden war und daher verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Der Kostenansatz für die Versorgung durch die BRAWAG (Preisunterschiede gibt es nur bei den Grundgebühren, der Preis für Frisch- und Abwasser ist für alle Brandenburger Haushalte gleich) schwankte bis zu 400 Prozent. Hier dürfte z.T. erheblicher Klärungsbedarf gegeben sein.

Gartenpflege

Die Schwankungsbreite bei den Kosten für die Gartenpflege ist relativ groß. Die konkrete Höhe hängt wesentlich von der zum Haus bzw. zur Wirtschaftseinheit zugehörigen Grundflächen, Spielplätzen, Freiflächen und deren Gestaltung, sowie der ausgeführten Pflege ab. Im Rahmen des Stadtumbaus werden den verbliebenden Wohnblöcken manchmal Flächen von Abrisshäusern neu und zusätzlich zugeordnet. Diese einseitige Veränderung eines bestehenden Umlageschlüssels dürfte unzulässig sein. Nicht umlagefähig sind die Kosten für die Neuanlage eines - ggf. auch völlig verwahrlosten - Gartens. Soweit der Garten nicht von allen Mietern genutzt werden darf, können die Kosten nicht umgelegt werden.

Beleuchtung (Allgemeinstrom)

Die Kosten der Beleuchtung wiesen eine hohe Schwankungsbreite auf. In einigen Häusern wird der Energieverbrauch für die Heizung (Pumpen und Steuerung) und / oder Aufzug hier mit abgerechnet. In Einzelfällen erfolgt hier auch die Umlage des Verbrauchs an Energie für die elektrische Begleitheizung der Warmwasserversorgungsanlage. Die Energiekosten dürfen natürlich nicht zweimal abgerechnet werden, der Heizstrom ist also ggf. aus den Beleuchtungskosten herraus zu rechnen.

Sach- und Haftpflichtversicherung

Die Höhe der Kosten hängt vom Umfang der abgeschlossenen Versicherungen ab und schwankt leicht um den ausgewiesenen Mittelwert. Kosten für die Rechtsschutz-, Mietausfall - oder Hausratversicherung des Vermieters sind nicht umlagefähig.

Gemeinschafts-Antennenanlage/Breitbandkabelanschluss

Diese Kosten schwankten erheblich um den ausgewiesenen Mittelwert . Eine eindeutige Abhängigkeit der Höhe dieser Kosten von der Größe der Gebäude oder Wirtschaftseinheit war jedoch nicht feststellbar.

Schneebeseitigung / Ungezieferbekämpfung

Hier lagen nur in wenigen Abrechnungen Werte vor. Die Kosten für die Schneebeseitigung sind häufig in anderen Betriebskostenarten mit eingeschlossen, so dass auf eine Wiedergabe wegen der fehlenden Vergleichbarkeit verzichtet wurde.

Sonstige »kalte« Betriebskosten

Hier war zu erkennen, dass nur wenige Vermieter sonstige Betriebskosten von Ihren Mietern erheben. Vorraussetzung ist, dass im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist, welche Kosten unter "Sonstiges" abgerechnet werden sollen. Namentlich nicht genannte Kosten sind in keinem Fall umlagefähig. Der Vermieter kann nicht einseitig nachträglich neue Betriebskostenarten einfordern.

Bitte beachten
BGB § 556

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

So ermitteln Sie Ihre Vergleichswerte aus der eigenen Betriebskostenabrechnung:
Suchen Sie für jeden Betriebskostenposten, den Sie überprüfen möchten, den in Rechnung gestellten jährlichen Betriebskostenbetrag aus Ihrer Abrechnung. Um den monatlichen Betriebskostenbetrag pro Quadratmeter zu erhalten, teilen Sie den jährlichen Betriebskostenbetrag durch die Zahl 12 und anschließend durch die Größe Ihrer Wohnung (Wohnfläche).
Dieses Ergebnis können Sie mit den im Aktualisierungsblatt des Brandenburger Betriebskostenspiegels angeführten Werten vergleichen und feststellen, wie Ihre Wohnung im Schnitt liegt. Im Betriebskostenspiegel sind dazu als Anhaltspunkte für den Vergleich folgende Eckpunkte angegeben:

Minimalwert = der jeweils niedrigste Wert pro Betriebskostenposition, der nach einer Ausreißerbereinigung in Brandenburg festgestellt wurde.

Durchschnittswert = der aus Angaben von privaten und gewerblichen Vermietern in Brandenburg errechnete Mittelwert (Median) pro Betriebskostenart.

Kritischer Wert = der Grenzwert pro Betriebskostenposition, über dem nur noch 20 Prozent aller ausgewerteten Mietwohnungen mit den höchsten Betriebskosten liegen.

Seit dem 1. September 2001 gelten die gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes. Demnach darf ein Vermieter nur Betriebskosten umlegen, die dem Grunde und der Höhe nach wirtschaftlich geboten sind. Beispielsweise muss er sich überlegen, ob für ein Anwesen überhaupt ein Hausmeister notwendig ist. Ist dies der Fall, muss der Vermieter weiterhin prüfen, ob die Hausmeisterkosten nicht im Einzelfall zu hoch sind.

Diesbezüglich ist der kritische Wert von besonderer Bedeutung. Überschreitet der individuelle Vergleichswert den kritischen Wert, sollte durch fachkundige Überprüfung die Ursache hierfür festgestellt werden. Dazu steht der Mieterverein Brandenburg und Umgebung e.V. gerne zur Verfügung.

Bei der Beurteilung der eigenen Betriebskosten ist zu beachten, dass deren Höhe von vielen verschiedenen Faktoren abhängt, wie etwa vom individuellen Nutzungs- und Verbrauchsverhalten (z.B. die Kosten für Heizung, Wasserverbrauch, Müllaufkommen), von Gebäude- und Wohnungsmerkmalen wie Größe, Alter und Ausstattung, von der Anzahl der Bewohner und deren Verhaltensweisen, von der Grundstücksgröße und –art (z.B. die Kosten für Gartenpflege, Hausmeister) usw.


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Kontrollschema für Mieter